Der bis dato eher als „totes Recht“ geltende § 1104 ABGB dürfte für einige Unternehmen in der derzeitigen Krisensituation interessant sein. Wenn nämlich ein Bestandsobjekt, das ist etwa ein Geschäftslokal, wegen eines außerordentlichen Zufalls, wie einer Seuche (Coronavirus), gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann, ist nach § 1104 ABGB kein Miet- oder Pachtzins zu zahlen.
Die Rechtsprechung des OGH spricht dabei von elementaren Ereignissen, die einen größeren Personenkreis treffen und von Menschen nicht beherrschbar sind, sodass für deren Folgen im Allgemeinen von niemand Ersatz erwartet werden kann.
Der Ausbruch des Coronavirus und die damit einhergehenden einschneidenden Maßnahmen durch die Bundesregierung, dürfte daher ein Anwendungsbereich für § 1104 ABGB darstellen. Durch die verordnete Schließung vieler Geschäftslokale und Betriebe, ist das Bestandsobjekt für ein Unternehmen derzeit unbrauchbar bzw. unbenutzbar. Es spricht daher einiges dafür, dass für die Dauer der Geschäftsschließung kein Pachtzins bzw. Mietzins zu bezahlen ist.
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Wir empfehlen, dass der Pachtzins bzw. Mietzins – wenn überhaupt – nur unter „Vorbehalt“ geleistet wird.
VORSICHT: Es empfiehlt sich, dass der Pachtvertrag auf Klauseln geprüft wird, ob Regelungen vorhanden sind, wie im Fall der Unmöglichkeit der Nutzung des Bestandsobjekts vorzugehen ist. Die gesetzliche Möglichkeit in der Krise den Pachtzins nicht zu bezahlen ist dispositiv. Das heißt, wenn vertraglich vereinbart wurde, dass der Bestandnehmer den Pachtzins trotz Krise weiter bezahlen muss, dürfte § 1104 ABGB nicht anwendbar sein.
Wenn ein Unternehmer die Zahlung des Miet- oder Pachtzins einseitig einstellt, ohne hiezu berechtigt zu sein, kann der Vermieter berechtigt eine Räumungsklage bei Gericht einbringen. Dies hat zur Folge, dass neben dem offenen Betrag zusätzliche Verfahrenskosten anfallen und das Bestandsobjekt geräumt werden muss. Daher ist es ratsam sich rechtlich abzusichern.
Auf Grund der derzeitigen Situation sind wir leider gezwungen die Rechtsberatung fernmündlich abzuhalten. Die Beratung erfolgt selbstverständlich mit dem gewohnten Engagement und einer umfassender Aufklärung. Nehmen Sie daher bei weiteren Fragen Kontakt mit uns auf.
