Welche Rechte und Pflichten habe ich als Mieter oder Vermieter? Darf der Vermieter einfach in die Wohnung kommen? Kann man unliebsame Mieter kündigen? Was tun, wenn der Mieter nicht zahlt? Die Antworten auf diese oder ähnliche Fragen gibt das Mietrecht.

Vermieter und Mieter haben natürlich beide sowohl Rechte als auch Pflichten, die je nach Vertragsverhältnis etwas variieren können. Ausschlaggebend ist, ob das Mietverhältnis neben den allgemeinen Regelungen im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) auch dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegt und wenn ja, inwieweit.

 

ABGB und MRG

Sinn des MRG ist allgemein der Schutz des Mieters, da dieser tendenziell die schwächere Position im Mietverhältnis einnimmt. Ob und inwieweit das Mietverhältnis dem MRG aber unterliegt, hängt nach §1 MRG von der Art des Objektes, dem Errichtungszeitpunkt und dessen Nutzung ab (privat oder gewerblich). Im Unterschied zum ABGB enthält das MRG unter anderem zusätzliche Regelungen zum Schutz des Mieters im Falle einer Kündigung oder eines Eigentümerwechsels, hinsichtlich der Höhe des Mietzinses und für die Auflösung und Erneuerung des Mietvertrages.

 

Mietzins

Besteht grob aus

 

  • Hauptmietzins
  • Betriebskosten
  • Sonstiges (z.B. Kosten für einen Lift, Entgelt für mitvermietete Möbel)
  • Umsatzsteuer

Grundsätzlich sollte die zu bezahlende Miete natürlich dem Mietobjekt und seiner Ausstattung angepasst sein, die Obergrenzen hängen jedoch von Ortsüblichkeit und anwendbarem Recht ab.

Sind einzelne Räume der Wohnung temporär nicht oder nur eingeschränkt nutzbar, weil Reparaturen bzw. Ausbesserungen durchgeführt werden müssen, oder eben nicht durchgeführt werden, so kann der Mieter für diese Zeit eine verhältnismäßige Mietzinsreduzierung geltend machen. Die Arbeiten an sich hat der Mieter allerdings zu dulden.

Auch bei bereits laufenden Mietverträgen besteht die Möglichkeit der Mietzinserhöhung in Form der Indexanpassung des Mietzinses an den österreichischen Verbraucherpreisindex (VPI), sofern im Vertrag eine Wertsicherungsklausel vereinbart wurde.

Die Betriebskosten werden normalerweise in monatlichen Pauschalbeträgen verrechnet, die dann einmal jährlich in einer Gesamtabrechnung den tatsächlichen Ausgaben gegenübergestellt werden. Um dem Mieter die Überprüfung einer dadurch begründeten Nachzahlung oder Rückzahlung zu ermöglichen, hat dieser ein Recht auf Einsicht und Ausfertigung der Betriebskostenabrechnung.

 

Pflichten und Rechte im Mietrecht

Welche genauen Rechte und Pflichten den Mieter bzw. Vermieter treffen, hängt vom anwendbaren Recht und den vertraglichen Vereinbarungen ab. Das Mietrecht ist für nachstehende Beispiele erheblich:

Mieter

 

  • Recht auf Mietzinsreduzierung bei eingeschränkter Nutzungsmöglichkeit
  • Meldepflicht notwendiger Ausbesserungen/Reparaturen und Duldung der Durchführung
  • Pflicht zur Einhaltung der Hausordnung
  • Besenreine Übergabe bei Auszug
  • Keine Pflicht zum Neuanstrich der Wände bei Auszug – Ausnahme bei übermäßiger Abnutzung und ortsunüblichen Farben wie z.B. Schwarz

Vermieter

 

  • Pflicht zur Übergabe und Erhaltung des Mietgegenstandes in brauchbarem Zustand
  • Verbot der unangemeldeten Betretung des Mietobjektes – Ausnahme bei Gefahr in Verzug zur Schadensvermeidung
  • Pflicht zur gewinnbringenden Veranlagung der Kaution
  • Pflicht zum Schutz des Mieters vor Störern (z.B. lauten Nachbarn)

 

Untermiete

Prinzipiell sind Mieter zur Untervermietung befugt, es sei denn es wäre zum Nachteil des Eigentümers des Mietobjekts oder im Vertrag ausdrücklich untersagt.

Untermieter genießen unter anderem hinsichtlich Kündigung und Mietzins weniger Schutz als Hauptmieter. Da ihr Vertragsverhältnis überdies nicht mit dem Vermieter, sondern dem Hauptmieter besteht, endet es gleichzeitig mit dem Ende des Hauptmietvertrages.

 

Beendigung des Mietverhältnisses

Im Mietrecht wird zwischen befristeten Mietverträgen und solchen ohne Befristung unterschieden. Befristete Mietverträge enden allgemein durch Zeitablauf, während unbefristete Mietverhältnisse gekündigt werden müssen.

Bei der Kündigung des Mietvertrages sind die vereinbarten Kündigungsfristen (mindestens 1 Monat) und Kündigungstermine (letzter Tag des Monats) zu beachten.

Für beide Varianten gibt es zusätzlich die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund. Sie ermöglicht die Beendigung des Mietverhältnisses mit sofortiger Wirkung. Grund dafür sind beispielsweise die Unbewohnbarkeit des Mietobjektes aus technischen oder gesundheitsschädlichen Gründen, der erheblich nachteilige Gebrauch durch den Mieter oder ein qualifizierter Verzug mit der Mietzinszahlung.

Einvernehmliche Kündigungen sind jederzeit möglich, sollten aber aus Beweisgründen schriftlich festgehalten werden.

Letztlich gilt das Vertragsverhältnis auch für den Fall, dass der Vermieter stirbt, nicht als beendet. Seine Erben haben jedoch die Möglichkeit es unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen zu kündigen.

Da das Mietrecht äußerst komplex ist, stehe ich für Ihre individuelle Beratung gerne zur Verfügung.

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